Die Situation auf dem Immobilienmarkt wird immer komplexer. Experten raten dazu, die strengen Auflagen beim Erwerb von Wohneigentum, die aus Angst vor einer Überhitzung des Marktes eingeführt wurden, allmählich zu lockern.

Am 8. Mai hat die Yangzhouer Finanzbehörde in Internet eine Mitteilung über Kaufanreize beim Erwerb von Eigentumswohnungen veröffentlicht. Nach dieser Mitteilung wird ab 1. Juli Einwohnern Yangzhous, die eine Wohnung mit einer Fläche unter 90 Quadratmetern erwerben wollen, ein Zuschuss im Wert von sechs Promille des Verkaufspreises gewährt. Bei einer Wohnfläche zwischen 90 und 120 Quadratmetern beträgt die Prämie fünf Promille des Kaufpreises, bei 120 und 144 Quadratmeter großen Wohnungen vier Promille des Gesamtpreises. Diese Fördermaßnahme soll für ein Jahr gelten.

Das Yangzhouer Modell wird mit großer Aufmerksamkeit verfolgt. Nachdem 2010 Einschränkungen für den Kauf von Wohnungen in Kraft getreten waren, die darauf zielten, die Preise sinken zu lassen, sind aber vor allem die Einnahmen chinesischer Städte und Gemeinden wesentlich gesunken. So haben die Lokalregierungen etwa in Shanghai, Foshan und Fuhu schon vor geraumer Zeit Maßnahmen zur Konsolidierung des Immobilienmarktes ausgearbeitet und herausgegeben. Allerdings wurden diese Maßnahmen auf Weisung der Zentralregierung in Beijing umgehend wieder aufgehoben, während das Yangzhouer Modell bislang ungeschoren davon gekommen ist. Insider halten dies für ein Signal, dass die Zentralregierung diesen Rettungsanker für die Immobilienbranche stillschweigend dulden will. Wird die strenge Steuerung also bald allgemein gelockert werden?

Das Ministerium für Wohnungsbau und Aufbau in Stadt und Land macht gegenüber der Beijing Rundschau deutlich, dass die Regulierung des Immobilienmarktes nicht geändert wird.

Auch im Rahmen des Besuchs von Ministerpräsident Wen Jiabao vom 18. bis 20. Mai in Wuhan wurde darauf hingewiesen, dass die Regierungen aller Ebenen die Steuerungspolitik stabilisieren müssen und die ganze Palette der Kredit-, Steuer- und Kaufeinschränkungsmaßnahmen auch weiterhin konsequent umgesetzt werden soll.

Immobilienmarkt in der Klemme

Nach Angaben des Staatlichen Statistikamtes wuchs im April das Volumen der Investitionen auf dem Immobilienmarkt um lediglich 9,2 Prozent im Jahresvergleich, der geringste Anstieg seit zwei Jahren. Der Umfang der neuentwickelten Flächen sank um 14,6 Prozent, die zweite Senkung in Folge in diesem Jahr.

Hao Daming, Analyst für Makroökonomie bei der Investmentbank Minsheng, erklärt, die anhaltende Regulierung des Marktes hat die Wachstumsrate der Investitionen bereits auf unter zehn Prozent gedrückt. Es kam zu Umsatzeinbrüchen, nun droht eine Reduzierung der Erschließungsflächen. Nach der Einführung der Regulierungsmaßnahmen sind die Preise zwar nicht wesentlich gesunken, aber das Handelsvolumen hat sich deutlich verringert. Der Markt steckt in der Krise.

Von Januar bis April 2012 belief sich in Yangzhou die Gesamtfläche verkaufter Wohnungen auf 442 100 Quadratmeter, eine Senkung um rund 31 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die auf dem Markt angebotene Fläche beträgt bis April jedoch 2,9 Millionen Quadratmeter, eine Steigerung um 35,55 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Handel mit Immobilien in der Stadt Yangzhou bewegt sich schon seit der zweiten Jahreshälfte 2011 auf immer niedrigerem Niveau.

Investitionssenkungen auf dem Immobilienmarkt schlagen auf den Umfang der gesamten Anlageninvestitionen durch, denn der Immobilienmarkt absorbiert traditionell einen großen Teil der in China getätigten Investitionen. Dementsprechend weist der Monat April die seit drei Jahren niedrigste Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts auf. „Zahlreiche Wirtschaftszweige sind von der Reduzierung der Investitionen auf dem Immobilienmarkt mitbetroffen", so Hao Daming.

Lokalregierungen, denen es an Geld mangelt, wünschen nichts seliger, als einer Lockerung der Regulierungsmaßnahmen durch die Zentralregierung.

Yi Xianrong, Forschungsrat am Forschungsinstitut für Finanzen bei der Chinessichen Akademie der Sozialwissenschaften, erklärt, dass die Verästelungen der Immobilienindustrie, die in nahezu alle Bereiche der Volkswirtschaft reichen, dazu führen, dass ein Schrumpfungsprozess der Baubranche in jedem Fall das Bruttoinlandsprodukt der Regionen bedroht.

Viele Experten rechnen damit, dass von der Zentralregierung keine Straffung der Zügel ausgehen wird; mit einer Lockerung sei hingegen auch nicht zu rechnen. Denkbar sei jedoch, dass sich die Lokalregierungen unter dem Druck der wirtschaftlichen Lage vor ihrer Haustüre zu einer Anpassung des Regelwerks gezwungen sehen.

Keine Entspannung der Steuerung

Sun Wei, stellvertretender Direktor der Behörde für Wohnungsbau der Stadt Yangzhou, macht deutlich, dass seine Stadt die makroökonomische Steuerungspolitik der Zentrale umsetzen möchte. Das Ziel der Politik in Yangzhou sei es, den Verkauf von bezugsfertigen Wohnungen anzukurbeln. Denn für diese Kategorie von Wohnungen müssten die Konsumenten einen höheren Steuerbetrag entrichten als beim Erwerb von Wohnungen im Rohzustand. Nach dem Plan der Provinz Jiangsu für Entwicklung und Bau von bezugsfertigen Wohnungen soll bis 2015 der Anteil bezugsfertiger Wohnungen 40 Prozent der Gesamtzahl von Neubauten in Zentrumsnähe größerer Städte ausmachen.

Zhang Dawei, Marktbeobachter und Analyst bei der Centaline Property Agency in Beijing, ist der Meinung, dass die Lockerung der Politik in Yangzhou für alle Käufer gelte, seien sie nun Selbstnutzer oder Investoren. Dies sei das Beste, was eine lokale Regierung tun kann. Die neue Politik wird tiefgreifende Auswirkungen auf die Erwartungen des Marktes haben. Zhang sieht voraus, dass die Regulierungsmaßnahmen nicht zurückgefahren werden, solange sich das Experiment auf Yangzhou beschränken lässt.

Wan Zhi, Analyst bei Everbright Securities, glaubt, Yangzhous neue Politik zeigt, dass für lokale Regierungen die Rettung des örtlichen Immobilienmarktes Priorität genießt. Angesichts der Rezession der Realwirtschaft wird sich über kurz oder lang aber auch die Zentralregierung zu einer Lockerung der Regulierung des Sektors entschließen.

Chen Baocun, stellvertretender Generalsekretär des einflussreichen Verbandes der Immobilienwirtschaft (National Real Estate Manager Alliance), meint, dass der schleppende Immobilienmarkt einen Anschub vertragen kann.

"Wir sollten vernünftigen Wohnungskonsum und die Entwicklung kommerzieller Wohnbauprojekte fördern. Dies ist in Übereinstimmung mit dem erklärten Ziel, die Immobilienwirtschaft stärker zu privatisieren", sagt Chen.

Laut Liu Yuanchun, dem stellvertretenden Dekan der wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Renmin-Universität in Beijing, gibt es zwei Ursachen für die Ankurbelung des Wohnungsverkaufs durch Lokalregierungen.

Lokale Regierungen, deren Finanzen stark von Erträgen aus dem Verkauf von Bodennutzungsrechten abhängig sind, sahen sich sinkenden Steuereinnahmen ausgesetzt. Ihre Antwort war eine Förderung des Wohnungsbaus. Zudem war die allgemeine Verlangsamung des lokalen Wirtschaftswachstums eine Folge des Wachstumsrückgangs am Immobilenmarkt. Um das Geschäft zu beleben und so die Steuererträge zu erhöhen, sind sie sehr an einer Lockerung der Regulierung des Wohnungserwerbs interessiert.

„Insgesamt hat der Wohnungsmarkt keinen drastischen Preisverfall erlebt, aber Umsatz und Gewinn der Immobilienentwickler und die Einnahmen der lokalen Regierungen sind stark von den Regulierungsmaßnahmen in Mitleidenschaft gezogen worden. Die makroökonomische Steuerung des Immobilienmarktes ist in eine sehr kritische Phase getreten", so Liu.